Mieterumfrage: Die erfolgreichsten Einkaufszentren in Deutschland

Das Hanse-Center Bentwisch bei Rostock ist das Einkaufszentrum mit den zufriedensten Mietern in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt die Mieterumfrage Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2023 von Ecostra sowie der Immobilien Zeitung und der TextilWirtschaft (beide dfv Mediengruppe). Weitere Ergebnisse: Viele Mieter müssen wegen Personalmangels ihre Öffnungszeiten einschränken, Edeka ist deutlich beliebter als Rewe.

Beim SCPR benoten Filialunternehmen aus Handel und Gastronomie per Schulnotensystem (1 bis 5) ihre Zufriedenheit mit dem wirtschaftlichen Erfolg ihrer Läden in 400 deutschen Einkaufszentren und Verkehrsstandorten (Bahnhöfe, Flughäfen). Aus den Bewertungen der Läden wird eine Durchschnittsnote gebildet, die Grundlage für die Platzierung im Ranking ist. Das Hanse-Center Bentwisch steht mit der Note 1,43 nach 2021 zum zweiten Mal an der Spitze der Mieterumfrage. Zugpferd des Hanse-Centers ist eine der größten Kaufland-Filialen Deutschlands. Es folgen auf Platz zwei der Citti-Park Kiel (1,50) und der Strelapark in Stralsund (1,57) auf Platz drei. Die schlechteste Note aller platzierten Center bekommt die Stadtgalerie Witten (4,80). Das am besten benotete Center in Berlin, der Hauptstadt der Einkaufszentren in Deutschland, ist das Alexa (1,91) auf Platz 7. Die beste Gesamtnote der in Bahnhöfe oder Flughäfen integrierten Shoppingcenter erhält der Hauptbahnhof Köln (1,88). 

Die Umfrage zeigt, dass es im Gefüge der Einkaufszentren knirscht. Fast die Hälfte der teilnehmenden Unternehmen (45%) hat innerhalb der vergangenen zwölf Monate in nennenswertem Umfang die Öffnungszeiten seiner Läden eingeschränkt. Wesentliche Gründe waren „Personalengpässe“ (48%) und eine „fehlende Wirtschaftlichkeit in den Randzeiten“ (33%). „In Einkaufszentren gibt es eigentlich eine Betriebspflicht. Offenbar können Centermanager diese aber nicht mehr überall durchsetzen“, kommentiert Joachim Will, Geschäftsführer der Gutachterfirma Ecostra, diesen Befund. 

Bei der Expansion favorisieren Handel und Gastronomie innerstädtische Geschäftsstraßen (2,48) klar gegenüber Einkaufszentren in der Innenstadt (3,02). Einkaufszentren in Stadtteilen (3,36) und Einkaufszentren auf der grünen Wiese (3,28) sind lediglich die dritte und vierte Wahl. Dieses Ergebnis überrascht angesichts der seit Jahren andauernden allgemeinen Krisenrhetorik zu Innenstädten. „Innenstädte sind beim Handel wieder ein Thema. Ich würde fast schon von einer Renaissance sprechen. Das darf man aber nicht verallgemeinern. Das gilt nur für Innenstädte mit Aufenthaltsqualität und einer guten Gastronomie“, erklärt Will. 

Beim diesjährigen SCPR wurden die Firmenvertreter aufgefordert, selbst in die Rolle eines Centervermieters zu schlüpfen. „Stellen Sie sich vor, Sie müssten ein Einkaufszentrum vermieten. Welchen Filialisten würden Sie in welcher Kategorie bevorzugen?“ Dabei wurden je zwei Mieter gleicher Branche einander gegenübergestellt. Das Ergebnis dürfte auch Experten in einigen Punkten überraschen. So erhält Edeka (77%) sehr deutlich den Vorzug vor Rewe (23%), Alnatura (65%) ist beliebter als Denn’s (35%), dm (89%) distanziert Rossmann (11%), Fielmann (81%) hängt Apollo ab (19%), MediaSaturn (87%) lässt Expert (13%) keine Chance und Zara (69%) liegt klar vor H&M (31%). 

Als kompetentester Betreiber von Einkaufszentren geht aus der Umfrage mit der Note 1,88 erneut die Citti Handelsgesellschaft aus Kiel hervor. Das Handels- und Immobilienunternehmen betreibt drei der vier erstplatzierten Center: den Citti-Park Kiel, den Strelapark in Stralsund und den Citti-Park in Lübeck. Deutschlands gemessen an der Zahl der Mandate größter Betreiber von Einkaufszentren, die Firma ECE aus Hamburg, rutscht im Urteil der Mieter weiter ab und bekommt im Betreiber-Ranking nur noch die Note 2,87 (Platz 8 von 19 Unternehmen). Von 2013 bis 2015 stand ECE im Betreiber-Ranking auf Platz eins.

Der Shoppingcenter Performance Report wurde 2011 vom Wiesbadener Unternehmen Ecostra initiiert, um Transparenz in den Shoppingcenter-Markt zu bringen. Die Immobilien Zeitung und die TextilWirtschaft sind Medienpartner. Die Mieter in 400 deutschen Einkaufszentren mit mehr als 10.000 qm Geschäftsfläche können ihre Läden bewerten. In die Wertung kommen nur Center, denen mindestens fünf Mieter eine Note geben. 2023 waren das 239. Die Mieter selbst müssen in mindestens drei der 400 Center vertreten sein, um am SCPR teilnehmen zu können. Insgesamt haben sich in diesem Jahr 94 Filialunternehmen aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie beteiligt. 2022 waren es 90. Die Umfrage lief vom 1. Juni. bis zum 20. August 2023.

Details zur Auswertung werden in den heute erscheinenden Ausgaben von Immobilien Zeitung und TextilWirtschaft veröffentlicht.

Die Druckfassung des Shoppingcenter Performance Report 2023 kann ab Mitte Oktober in gedruckter Form unter www.ecostra.com/shop vorbestellt werden.